导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区们测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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