饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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