5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(z哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季le='color: #ff0000; line-height: 24px;'>哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季hī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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