文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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