导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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