万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院邵阳学院是几本大学总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.邵阳学院是几本大学09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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