5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端