导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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