一线(xiàn)城市，也不端着了(le)。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息在房产圈(quān)刷屏(píng)了。

　　这条消息为什(shén)么这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎(hū)是最后一个还在“认(rèn)真(zhēn)”实(shí)施这条(tiáo)政策(cè)的城市(shì)，最后(hòu)深圳是房价(jià)前三(sān)的核(hé)心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风向标意义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出(chū)，深圳二手房指导价如果取消(xiāo)，首(shǒu)先有利(lì)于深(shēn)圳二手房(fáng)回暖，然(rán)后二手(shǒu)房回暖有利(lì)于深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳楼市(shì)回暖(nuǎn)有利(lì)于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传(chuán)“二手房(fáng)指导价”正式(shì)结(jié)束。传言称：二手房贷款不按(àn)官方参考(kǎo)价（指导价），银(yín)行核定(dìng)房价(jià)以(yǐ)网(wǎng)签备(bèi)案价(jià)和评(píng)估价孰(shú)低为(wèi)准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示(shì)“尚未接到正式通知，目前(qián)仍(réng)按参考(kǎo)价办理按揭(jiē)”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易居研究院研究(jiū)总(zǒng)监严跃进认为，本次政策(cè)大(dà)概率为真(zhēn)，更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为银行贷款等领域按(àn)照(zhào)新(xīn)的规则进行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用发文件的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世(shì)。当时，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小区的参考价，很多(duō)南山、福田(tián)、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价打(dǎ)了(le)5折(zhé)、6折来“指导”，银(yín)行只能按照(zhào)指导(dǎo)价来(lái)计算首付、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉(lì)害，但经历了(le)这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付(fù)3成即300万；如(rú)果指导价打(dǎ)七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首(shǒu)付去(qù)到了510万，相当于(yú)首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首付）。这直接让大批量买(mǎi)家，失去了购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州等10多个城(chéng)市(shì)陆续跟进。事实也确(què)实证明了(le)，这(zhè)条政策(cè)的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客(kè)的(de)统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其(qí)他的(de)泥沙俱下。

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　　深圳(zhèn)，有人付(fù)出了沉(chén)重代(dài)价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家研究中(zhōng)心(xīn)数据显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台当年(nián)，深圳二手住(zhù)宅(zhái)成交量同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继(jì)续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记(jì)录，相较2020市场高(gāo)峰(fēng)缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手房指导(dǎo)价(jià)发布(bù)当(dāng)月相比，如今(jīn)二手房挂(guà)牌价低于及(jí)接近参(cān)考价的(de)房源占比大幅(fú)增加。2023年(nián)一季度，深圳各(gè)区二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价(jià)低(dī)于参考价。

　　只有真实经(jīng)历(lì)其中的(de)人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓的(de)新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农三年(nián)前(qián)高杠杆(gān)买了2套华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破产(chǎn)。据(jù)媒体(tǐ)推测，如(rú)果案(àn)例(lì)属(shǔ)实，买家的(de)实际购房成本高达(dá)20万/平，目前价格跌(diē)至(zhì)14万(wàn)/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差(chà)不多(duō)亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到(dào)了(le)太多“心酸”。二手房成(chéng)交量创下多年新(xīn)低，学区房神话不再，房(fáng)产中介的(de)日子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市的基(jī)调下(xià)，2022年以来，实施了(le)二手(shǒu)房指(zhǐ)导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目(mù)前只有(yǒu)深(shēn)圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区试(shì)点多子女家庭和职住平衡(héng)家庭购房支持政策(cè)。上海也考虑予(yǔ)以多孩家(jiā)庭(tíng)在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月(yuè)份70个大中城市(shì)商品住宅销(xiāo)售(shòu)价格变动情况来(lái)看，广州(zhōu)、深(shēn)圳(zhèn)的新(xīn)房、二手房价格仍然是(shì)同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北(běi)京(jīng)、上海已经同比(bǐ)增(zēng)长了，其他二线(xiàn)城市(shì)如(rú)杭州、成都、南京、合(hé)肥等(děng)城市价格(gé)都(dōu)是(shì)同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部(bù)门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押过户”全(quán)国实施，这是一条被广泛好评的新政(zhèng)。对(duì)于(yú)激活二手房(fáng)交易，具有(yǒu)定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企(qǐ)业要发挥(huī)国民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字面(miàn)理解一(yī)下这(zhè)两个词(cí)，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行(xíng)了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还(hái)有一(yī)大波正在路上...

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