文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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