OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(sh六朝是指哪六朝ì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的六朝是指哪六朝(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给六朝是指哪六朝租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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