OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shò高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思u)影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度末高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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