5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(c冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢hū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢