5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表35c到底有多大，35c是多少的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(35c到底有多大，35c是多少zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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