导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下三大球和三小球分别是什么 三大球的起源：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(三大球和三小球分别是什么 三大球的起源jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆三大球和三小球分别是什么 三大球的起源迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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