近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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