文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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