万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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