近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pà岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点i)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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