万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或结婚以后他那个越来越大了办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份结婚以后他那个越来越大了，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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