近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学的现金(jīn西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)述负责人也称。

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