5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(sh过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子ì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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