5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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