5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　为什么梅西的人缘远比c罗好　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行(xíng)业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(j为什么梅西的人缘远比c罗好ǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10为什么梅西的人缘远比c罗好％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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