导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗>租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。