文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(c巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思uò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎ巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思n)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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