OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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