OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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