万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

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　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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