近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，当年非典为什么神秘结束了从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行当年非典为什么神秘结束了调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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