饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思zhōng)心首席研究员李宇(绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务(w绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思ù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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