近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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