导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到50g是几两 50g是一两吗2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，50g是几两 50g是一两吗21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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