近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资产的中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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