5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩(j送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由ì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由