OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉p>

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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