近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样>

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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