万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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