近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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