5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Win一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思d统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思g alt="存量时(shí)代，机(jī)构布局(jú)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”，精耕细作个股成共识" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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