OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他在周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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