5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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