近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(f一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟ù)了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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