近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑