饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(y五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩òng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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