导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(c山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022ún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022ng>（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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