万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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