万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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