OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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