文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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